Vermietung einer Immobilie in Deutschland für Piloten

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 EStG geregelt und gehören zu den Überschusseinkunftsarten. Steuerpflichtig ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten: Den Mieteinnahmen werden die mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen gegenübergestellt. Ergibt sich ein Überschuss, ist er zu versteuern; ein Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Für Piloten ist die Vermietung einer Immobilie ein häufiger Sachverhalt – etwa wenn die bisherige Wohnung beim Wechsel der Home Base oder beim Umzug ins Ausland nicht verkauft, sondern vermietet wird. Die Mieteinnahmen sind dann neben dem Fluggehalt eine eigene Einkunftsart mit eigenen Regeln, die sorgfältige Erfassung der Einnahmen und Werbungskosten erfordert.

Abschreibung des Gebäudes

Ein wesentlicher Werbungskostenposten ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Für vermietete Wohngebäude beträgt die lineare AfA in der Regel 2 Prozent pro Jahr, für Gewerbeimmobilien 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird damit der Wertverzehr des Gebäudes über die Nutzungsdauer.

Wichtig ist die Aufteilung des Kaufpreises: Der Grund und Boden unterliegt keinem Wertverzehr durch Abnutzung und kann nicht abgeschrieben werden. Die Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks sind daher in einen nicht abschreibbaren Anteil für Grund und Boden und einen abschreibbaren Gebäudeanteil aufzuteilen. Nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage der AfA. Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist deshalb von erheblicher Bedeutung.

Werbungskosten bei der Vermietung

Neben der AfA mindern zahlreiche weitere Aufwendungen die Mieteinkünfte. Zu den typischen Werbungskosten zählen Finanzierungszinsen für ein Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung, Erhaltungsaufwand für Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grundsteuer und Versicherungen sowie nicht umlegbare Nebenkosten. Auch Fahrten zum vermieteten Objekt sind als Werbungskosten abziehbar.

Maßgeblich ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Selbst wenn vorübergehend keine Einnahmen erzielt werden, etwa bei einem leer stehenden Objekt mit Vermietungsabsicht, können Werbungskosten geltend gemacht werden. Die sorgfältige Sammlung der Belege ist die Grundlage für den vollständigen Abzug. Gerade die Finanzierungszinsen machen in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie häufig den größten Posten aus.

Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten

Bei größeren Maßnahmen ist zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierenden Herstellungskosten zu unterscheiden. Erhaltungsaufwand – etwa Reparaturen und Renovierungen – ist grundsätzlich sofort in voller Höhe abziehbar. Größerer Erhaltungsaufwand kann auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Eine wichtige Grenze setzt der Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als Herstellungskosten und sind nur über die AfA abzuschreiben statt sofort abziehbar. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte diese Grenze im Blick behalten.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Wer verbilligt vermietet, etwa an Angehörige, muss die Entgeltlichkeitsgrenzen des § 21 Abs. 2 EStG beachten. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und die Werbungskosten sind ungekürzt abziehbar. Beträgt sie weniger als 50 Prozent, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, und die Werbungskosten werden anteilig gekürzt.

Im Bereich zwischen 50 und unter 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Fällt sie positiv aus, wird die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt und der volle Werbungskostenabzug gewährt; fällt sie negativ aus, erfolgt die Aufteilung mit anteiliger Kürzung. Wer an Angehörige vermietet, sollte die Miete bewusst oberhalb der 66-Prozent-Schwelle ansetzen, um den vollen Abzug zu sichern, und den Mietvertrag wie unter fremden Dritten gestalten.

Das Belegenheitsprinzip im Doppelbesteuerungsabkommen

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten gilt für unbewegliches Vermögen das Belegenheitsprinzip. Nach dem OECD-Musterabkommen (Artikel 6) steht das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie belegen ist. Eine in Deutschland gelegene Immobilie wird daher in Deutschland besteuert, unabhängig davon, wo der Eigentümer ansässig ist.

Für einen ins Ausland verzogenen Piloten bedeutet das: Die Mieteinkünfte aus der deutschen Immobilie bleiben in Deutschland steuerpflichtig. Der Wohnsitzstaat stellt diese Einkünfte regelmäßig frei oder rechnet die deutsche Steuer an, je nach Methodik des jeweiligen Abkommens. Das Belegenheitsprinzip sorgt dafür, dass die Vermietung der heimischen Wohnung auch nach dem Wegzug ein deutscher Steuersachverhalt bleibt.

Beschränkte Steuerpflicht nach dem Wegzug

Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, aber inländische Mieteinkünfte erzielt, ist insoweit beschränkt steuerpflichtig (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Die deutsche Immobilie löst damit auch nach dem Wegzug eine Steuererklärungspflicht in Deutschland aus. Die Einkünfte werden nach denselben Grundsätzen ermittelt – Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Werbungskosten mit Inlandsbezug, also die mit der deutschen Immobilie zusammenhängenden Aufwendungen wie AfA, Zinsen und Erhaltungsaufwand, sind auch im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht abziehbar. Allerdings gelten für beschränkt Steuerpflichtige Einschränkungen, etwa beim Grundfreibetrag. Wer als ausgewanderter Pilot eine deutsche Immobilie vermietet, sollte die fortbestehende deutsche Erklärungspflicht einplanen und die Belege weiterhin aufbewahren.

Ausländische Immobilien und Progressionsvorbehalt

Der umgekehrte Fall betrifft den in Deutschland ansässigen Piloten mit einer Immobilie im Ausland. Auch hier greift das Belegenheitsprinzip: Die Mieteinkünfte werden im Belegenheitsstaat besteuert. Sieht das Doppelbesteuerungsabkommen die Freistellungsmethode vor, sind die ausländischen Mieteinkünfte in Deutschland steuerfrei, werden aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.

Das bedeutet, dass die ausländischen Mieteinkünfte den Steuersatz erhöhen, der auf das übrige in Deutschland steuerpflichtige Einkommen angewendet wird. Für einen unbeschränkt steuerpflichtigen Piloten mit ausländischer Immobilie kann sich daraus trotz Steuerfreiheit der Mieteinkünfte eine höhere Belastung des Fluggehalts ergeben. Die genaue Methodik richtet sich nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen und kann zwischen Freistellung mit Progressionsvorbehalt und Anrechnung der ausländischen Steuer variieren.

Bedeutung für fliegendes Personal

Die Vermietung ist für Piloten aus mehreren Gründen praxisrelevant. Beim Wechsel der Home Base oder beim Umzug ins Ausland stellt sich regelmäßig die Frage, ob die bisherige Wohnung verkauft oder vermietet werden soll. Die Vermietung erhält das Eigentum, schafft laufende Einnahmen und eröffnet den Werbungskostenabzug, bindet aber an eine fortbestehende deutsche Steuerpflicht für diese Einkünfte.

Zugleich ist die Immobilie ein Baustein der Altersvorsorge und kann bei sorgfältiger Gestaltung steuerlich attraktiv sein, da Finanzierungszinsen und AfA die Einkünfte mindern. Wer als Pilot eine Immobilie vermietet und zugleich einen Wegzug plant, sollte die Wechselwirkungen zwischen laufender Vermietung, beschränkter Steuerpflicht nach dem Wegzug und dem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen frühzeitig durchdenken, da sich die steuerliche Behandlung mit dem Statuswechsel grundlegend ändert und sich daraus Gestaltungsspielräume ergeben können.

Verkauf und Spekulationsfrist

Wird die vermietete Immobilie später verkauft, ist die Spekulationsfrist zu beachten. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf der zehnjährigen Frist ist der Veräußerungsgewinn dagegen steuerfrei.

Für selbstgenutzte Immobilien gelten Ausnahmen, die bei vermieteten Objekten jedoch nicht greifen. Wer den Verkauf einer vermieteten Immobilie plant, sollte daher die zehnjährige Haltedauer genau im Blick behalten, da allein der Zeitpunkt der Veräußerung darüber entscheidet, ob der erzielte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig oder steuerfrei ist. Auch nach einem Wegzug bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer deutschen Immobilie innerhalb der Frist in Deutschland steuerpflichtig.

Häufige Fehler vermeiden

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, nach dem Wegzug ins Ausland bestehe keine deutsche Steuerpflicht mehr – tatsächlich bleiben die Mieteinkünfte aus der deutschen Immobilie nach dem Belegenheitsprinzip in Deutschland steuerpflichtig. Ebenso verbreitet ist eine unzureichende Kaufpreisaufteilung, die die AfA-Bemessungsgrundlage verfälscht.

Weitere Fehler sind das Überschreiten der 15-Prozent-Grenze bei Sanierungen kurz nach dem Kauf, eine zu niedrig angesetzte Miete bei der Vermietung an Angehörige und das Versäumnis, die Belege für Werbungskosten aufzubewahren. Wer die Einkünfte korrekt ermittelt, die AfA richtig bemisst und die Entgeltlichkeitsgrenzen beachtet, nutzt die steuerlichen Möglichkeiten der Vermietung und vermeidet Beanstandungen.

Die Anlage V in der Steuererklärung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Dort werden die Mieteinnahmen sowie die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Werbungskosten eingetragen. Für jedes vermietete Objekt ist grundsätzlich eine eigene Anlage V auszufüllen.

Als Einnahmen sind die vereinnahmten Mieten zuzüglich der vom Mieter gezahlten und umgelegten Nebenkosten anzusetzen; die entsprechenden Ausgaben werden als Werbungskosten gegengerechnet. Eine sorgfältige Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben über das Jahr erleichtert das Ausfüllen erheblich. Vermieter sollten die Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Belege für Werbungskosten geordnet aufbewahren, da das Finanzamt sie anfordern kann.

Finanzierung und Zinsen

Die Finanzierung der Immobilie hat erhebliche steuerliche Bedeutung. Schuldzinsen für ein Darlehen, das der Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung der vermieteten Immobilie dient, sind als Werbungskosten abziehbar. In der Anfangsphase einer fremdfinanzierten Immobilie sind die Zinsen häufig so hoch, dass zusammen mit der AfA ein steuerlicher Verlust entsteht, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Zu beachten ist, dass nur der auf das Gebäude entfallende Finanzierungsanteil im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung steht; ein auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden entfallender Anteil ändert daran nichts, da die Zinsen insgesamt der Vermietung dienen. Bei gemischt genutzten Objekten – teils selbst genutzt, teils vermietet – ist eine Aufteilung erforderlich. Eine durchdachte Finanzierungsstruktur kann die steuerliche Wirkung der Vermietung optimieren, etwa indem Fremdkapital gezielt der vermieteten Immobilie und nicht der selbstgenutzten Wohnung zugeordnet wird, da nur die Zinsen für die Vermietung als Werbungskosten abziehbar sind.

Praxis: Einordnung und Beratung

In der Praxis ist die Vermietung für Piloten ein Zusammenspiel aus Vermögensaufbau und laufender Besteuerung, das mit einem geplanten Wegzug zusätzliche Dimensionen erhält. Die Frage, ob die Wohnung beim Auszug verkauft oder vermietet wird, ist nicht nur eine wirtschaftliche, sondern auch eine steuerliche Entscheidung mit langfristiger Wirkung.

Gerade die Wechselwirkung zwischen Vermietung, beschränkter Steuerpflicht nach dem Wegzug und dem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen erfordert eine vorausschauende Planung. Bei größeren Immobilienvermögen oder einem anstehenden Wohnsitzwechsel lohnt die fachkundige Begleitung. Dieser Beitrag erläutert die Grundsätze; die Beurteilung des konkreten Objekts und der individuellen Situation bleibt der individuellen Beratung vorbehalten.

Leerstand und Vermietungsabsicht

Auch in Zeiten ohne Mieteinnahmen können Werbungskosten anfallen und abziehbar sein, sofern eine Vermietungsabsicht besteht. Steht eine Wohnung vorübergehend leer, etwa zwischen zwei Mietverhältnissen oder während einer Renovierung, bleiben die laufenden Kosten und die AfA grundsätzlich abziehbar, solange ernsthaft und nachhaltig eine Neuvermietung angestrebt wird.

Die Vermietungsabsicht muss allerdings nachweisbar sein, etwa durch Vermietungsanzeigen oder die Beauftragung eines Maklers. Bei dauerhaftem Leerstand ohne erkennbare Vermietungsbemühungen kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stellen und den Werbungskostenabzug versagen. Für Piloten, die eine Wohnung nach dem Auszug zunächst leer stehen lassen, ist es daher wichtig, die Vermietungsabsicht zu dokumentieren.

Mietverträge unter Angehörigen

Wird an Angehörige vermietet, prüft das Finanzamt den Mietvertrag besonders kritisch. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist, dass der Vertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen und wie unter fremden Dritten tatsächlich durchgeführt wird. Dazu gehören eine klare Vereinbarung über Miete und Nebenkosten, die tatsächliche Zahlung der Miete und die Einhaltung der vertraglichen Pflichten.

Wird der Mietvertrag nicht ernsthaft durchgeführt – etwa weil die Miete nicht oder nur unregelmäßig gezahlt wird –, droht die Aberkennung des Mietverhältnisses und damit der Werbungskosten. In Verbindung mit den Entgeltlichkeitsgrenzen des § 21 Abs. 2 EStG ist die Vermietung an Angehörige daher sorgfältig zu gestalten. Wer hier korrekt vorgeht, kann die Vorteile der Vermietung auch im Familienkreis nutzen.

Vermietung und doppelte Haushaltsführung

Für Piloten ergibt sich mitunter ein besonderer Zusammenhang zwischen Vermietung und doppelter Haushaltsführung. Wer am Ort der Home Base eine Zweitwohnung unterhält und zugleich die Hauptwohnung am Lebensmittelpunkt vermietet, muss beide Sachverhalte steuerlich auseinanderhalten: Die Zweitwohnung am Beschäftigungsort kann zu Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit führen, die vermietete Hauptwohnung zu Einkünften aus Vermietung.

Diese Konstellationen erfordern eine klare Zuordnung der Aufwendungen zur jeweiligen Einkunftsart. Aufwendungen für die vermietete Wohnung sind Werbungskosten bei der Vermietung, Aufwendungen für die berufliche Zweitwohnung gegebenenfalls Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung. Wer beide Sachverhalte verwirklicht, sollte die Belege von Anfang an getrennt nach Einkunftsart führen, um eine zutreffende und vollständige Geltendmachung sicherzustellen und Rückfragen des Finanzamts zur Zuordnung der Aufwendungen zu vermeiden.

Fazit

Die Vermietung einer Immobilie führt zu Einkünften nach § 21 EStG, die als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu versteuern sind. Die AfA von 2 Prozent für Wohngebäude, Finanzierungszinsen und Erhaltungsaufwand mindern die Einkünfte; Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Bei verbilligter Vermietung sind die Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu beachten. Nach dem Belegenheitsprinzip bleibt die deutsche Immobilie auch nach einem Wegzug in Deutschland steuerpflichtig – der ausgewanderte Pilot ist insoweit beschränkt steuerpflichtig. Umgekehrt unterliegen ausländische Mieteinkünfte beim deutschen Ansässigen oft dem Progressionsvorbehalt. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung.

Grundlagen der Pilotenbesteuerung: weitere Ratgeber

Die steuerlichen Grundlagen für fliegendes Personal lassen sich in fünf Bereiche gliedern – Steuerpflicht und Status, Doppelbesteuerung und Vermeidungsmethoden, weitere Einkunftsarten, Lohnsteuer, Veranlagung und Zuschläge sowie private Abzüge und Familie. Diese Ratgeber vertiefen die einzelnen Themen:

Steuerpflicht und steuerlicher Status: Steuern für Piloten: Überblick, Steuerlicher Wohnsitz, Ansässigkeit und Tie-Breaker, Home Base und Besteuerung, Beschränkte Steuerpflicht, Erweiterte beschränkte Steuerpflicht, Fiktive unbeschränkte Steuerpflicht.

Doppelbesteuerung und Vermeidungsmethoden: Doppelbesteuerungsabkommen, Artikel 15 OECD-Musterabkommen, 183-Tage-Regelung, Anrechnung und Freistellung, Progressionsvorbehalt, Welteinkommensprinzip.

Weitere Einkunftsarten: Selbstständiger Pilot, Kapitalerträge und Abgeltungsteuer, Verlustverrechnung.

Lohnsteuer, Veranlagung und Zuschläge: Steuerklasse und Lohnsteuer, Nebeneinkünfte, Ehegattensplitting und Zusammenveranlagung, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Abfindung und Fünftelregelung, Sachbezüge und Freiflüge.

Private Abzüge und Familie: Sonderausgaben, Außergewöhnliche Belastungen, Kindergeld und Kinderfreibetrag.